신규 공급 증가와 경기 사이클의 영향으로 중국 1선 도시 오피스 시장의 수급 불균형이 심화되고 있다.
9일 차이신(财新)은 시장조사기관 쿠시먼앤드웨이크필드가 최근 발표한 보고서를 인용해 지난해 상하이, 광저우, 선전 A급(甲级) 오피스 빌딩의 공급량이 수요보다 2배를 넘어선 것으로 나타났다고 보도했다. 이중 선전의 공급 대비 수요 비율은 2.7:1로 공급 과잉 현상이 가장 심각했다.
지속되는 수요 둔화로 1선 도시의 오피스 빌딩 프로젝트 소화 수준은 4년 연속 낮은 수준에 머물러 있다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전 A급 오피스 빌딩의 순 흡수량은 지난 2021년 334만 2000㎡로 정점을 찍은 뒤 2022년부터 연간 100만~120만㎡ 수준으로 급감한 상황이다.
이어 지난해에는 상기 4개 도시의 A급 오피스 순흡수량은 총 117만 5000㎡로 전년 대비 3.2% 감소, 최고점 대비 64.8% 급감했다.
특히 선전 오피스 빌딩 시장의 하락세가 두드러진다. 지난해 4분기 말, 선전 A급 오피스 빌딩의 평균 월 임대료는 평방미터당 149.4위안으로 전년 대비 11.7% 하락, 2018년 최고점보다 무려 46%나 떨어졌다.
상업용 부동산 재고가 방대한 선전 첸하이(前海) 지역의 경쟁 격화로 대부분 프로젝트가 낮은 임대료로 물량을 대신하는 ‘이가환량(以价换量)’ 전략을 취하고 있기 때문으로 분석된다.
나머지 3대 1선 도시의 오피스 임대료 수준도 2018년 이후 내리막길을 걷고 있다. 2025년 4분기 말 기준, 베이징, 광저우의 임대료는 최고점 대비 40% 이상 하락했고 상하이는 이보다 낮은 27% 수준을 기록했다.
오피스 빌딩 시장의 공급 확대로 시장 불균형은 더욱 심화되고 있다. 지난해 상하이, 광저우, 선전 등 3개 도시의 A급 오피스 빌딩 공급량이 일제히 증가한 가운데 선전의 신규 공급량은 전년 대비 1.54배 증가한 71만 1800㎡에 달했다.
쿠시먼앤드웨이크필드는 “2026년부터 2029년 3년간 선전 오피스 빌딩의 연간 평균 공급량이 2.5배 증가한 147만 8000㎡에 달할 것”이라고 전망하며 “향후 선전 오피스 빌딩 시장의 경쟁이 얼마나 치열해질지 이미 충분히 예측 가능한 상황”이라고 내다봤다.
시장 수요가 공급을 따라잡지 못하면서 2025년 말 기준, 상하이, 광저우, 선전 오피스 시장의 공실률은 각각 23.4%, 20.6%, 29.4%로 전년 대비 1.02%P, 1.77%P, 2.85%P 상승했다. 이는 합리적 기준치인 20% 미만을 넘어선 수준이다.
다만, 베이징은 연내 A급 오피스 빌딩의 신규 프로젝트 부재로 공실률이 전년 대비 2.4%P 하락한 15.9%를 기록했다.
이민희 기자
About The Author
