방지산(房地产)이야기 -5편-

中 아파트의 발전과 변화 지난 호 에서 언급한 바와 같이 이제부턴 중국의 아파트에 대해 이야기를 하고자 한다.
중국의 아파트 하면 여러분들은 어떤 것을 떠올리는가? 창문 밖 긴 장대에 빨래를 널어놓고 있는 서민아파트를 떠올리는 분도 있겠고, 황포강변이나 구베이 지역의 고급 아파트를 생각하는 분도 있을 것이다. 대체로 규격화 되어있고 상향 평준화가 되어 있는 한국의 아파트에 비해 중국아파트는 그 수준과 종류가 천차만별이다.

중국에서 주택의 개념은 그야말로 거주의 개념이고 복지의 개념이었다. 대부분의 중국인민들은 그들이 소속되어 있는 일터 (중국어로 ‘单位’라고 한다)에서 분배한 公房 (복지임대주택)에서 거주를 했다. 이러한 공방들은 아직 상당수 남아 있는데 그야말로 ‘거주’의 목적이어서 외관이나 생활의 편의보다는 기능에 충실하게 지어졌다. 다시 말해서 그냥 비바람 피하고 잘 수 있으면 되었다는 뜻이다. 화장실과 욕실이 공용인 경우도 많다.

한편 예전에 지어져서 입지여건은 좋아 시내 중심의 교통의 요지에 초현대식 건물과 같이 있는 경우가 많다. 부동산은 결국 위치(Location) 아닌가? 이러한 뛰어난 입지 때문에 공방을 재개발 혹은 재건축 하려는 움직임이 일고 있다.

한편 우리가 알고 있는 자유롭게 사고 팔 수 있는 아파트(‘상품방’)는 중국에서 그 역사가 오래되지 않는다. 초기의 아파트 개발은 주로 홍콩의 모델을 차용했다. 이러다 보니 아파트의 외관이나 평면 디자인이 홍콩의 것과 많이 닮았다. 홍콩은 유럽의 영향을 받은 곳으로 자연스럽게 중국의 아파트들은 유럽식으로 많이 지어졌다. 구베이 지역 초기의 아파트들도 베트남계 프랑스인이 설계를 하여 전체적인 디자인이 유럽풍이다.

그러나 이러한 아파트들은 외관은 멋이 있을지 모르겠으나 단지의 배치나 내부 평면 구조가 사실 우리(한국인)가 살기엔 불편하다.

필자는 처음에 한국인만 그렇게 느끼는 것으로 생각했다. 중국인과 한국인의 거주 문화가 다르므로 중국인은 이러한 구조를 편하게 생각하는 줄 알았다. 그러나 중국에서 아파트 개발 실무를 담당하며 평면 디자인에 대해 고민을 하면서 조사를 한 결과 그렇지 않다는 결론을 내렸다. 중국인들도 우리와 별반 다르지 않다는 것이다.

한국의 아파트 평면디자인(내부구조)은 세계 최고 수준이다. 아파트라는 非고급주택을 非정상적으로 많이 지을 수 밖에 없는 좁은 땅덩어리에서 치열한 경쟁을 하며 제한된 공간을 가장 효율적으로 활용할 수 있는 내부 구조를 만들다 보니 한국의 평면디자인 수준은 가히 세계 제일이라 해도 과언이 아니다. 즉, 중국아파트의 비효율적인 내부구조는 중국인들이 좋아해서이기 보다는 이전에 그렇게 지어진 아파트 밖에 없었고 더욱 편리하고 효율적인 구조의 아파트에서 살아보지 못했기에 그러한 요구를 하지 못했다. 또한 지난 몇 년 간 중국 부동산의 호황기 덕분에 아파트는 그냥 지으면 팔렸으므로 잘 팔기 위한 경쟁, 즉 상품기획이나 마케팅을 할 필요가 없었다. 고객에 대한 배려나 품질 개선 같은 것은 시행사의 주요 관심 사항이 아니었다.

그러나 이젠 상황이 바뀌었다. 한국이나 다른 자본주의 국가들이 지난 수 십 년 간 겪어 왔던 무한경쟁체제로 중국도 돌입했다. 상품기획과 마케팅은 이제 생존을 위한 필수 전략이 되었다. 그 중심엔 고객이 있다. 최근에 지어지는 아파트는 과거와 많이 다르다는 것을 느낄 것이다. 차츰 내부구조가 한국의 아파트와 비슷하게 가는 것을 발견할 수가 있을 것이다. (6편에 계속)

필자: 한상윤
-동제대학 건설관리 부동산학과 석사과정
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