집값이 떨어졌다, 더 떨어진다… 등으로 어수선한 분위기인 요즘 부동산시장은 거래량은 뚝 떨어져 빙하기에 들어서고 할인 이벤트가 도처에서 시작되고 있다. 통계수치를 보면 상하이부동산은 5%~20%정도 떨어졌다. 그 가운에서 가장 많이 하락한 지역이 외환선 밖이고 그 다음으로 중환선, 하락폭이 가장 적은 지역은 내환선 이내인 것으로 나타났다. 푸시 신텐디나 푸둥루쟈주이지역은 오히려 10%정도 올랐다.
그렇다면 우리 교민들이 많이 살고 있는 훙췐루 인근 상황은 어떤가? 풍도국제는 2006년 말 최고 2만8천위엔까지 올랐었고 그럼에도 집을 사겠다는 사람들이 줄을 설 지경이었다. 당시에는 집값이 3만위엔까지 오를 수 있다는 자신감 때문에 집을 팔지 않고 더 오르기를 기다리고 있는 집주인들이 많아 매물이 부족한 실정이었다. 그러나, 최근 판매가격은 2만3천~2만4천위엔정도이며 ㎡당 2만5백위엔에 나온 급매물도 있다. 어림잡아 15%~20%나 떨어진 셈이다. 금수강남의 경우도 이와 별반 다르지 않다. 2만4천~2만5천위엔까지 올랐다가 지금은 평균2만위엔정도이다. 지난해 ㎡당 2만3천5백위엔에 거래 될 당시 어떤 분이 지금 사도 괜찮지 않겠냐 문의하길래 좀더 지켜보시라 권했는데 결국은 집을 구매하고 나서 이제야 후회하고 있는 분도 있다.
구베이 지역은 어떨까? 구베이 1기는 큰 가격변화가 없고 2기는 2006년에 엄청 많이 올라 가장 높게는 3만7천~3만8천위엔까지 했으나 최근에는 약 5% 내린 3만5천위엔~3만6천위엔정도이다.
늘 말하는 것이지만, 부동산 가격을 결정하는 가장 중요한 요소는 지리적 위치다. 지리적 위치가 상대적으로 떨어지는 지역의 집값이 각종 인프라와 교통시설이 잘 돼 있는 시중심 인근 지역보다 비싸다는 것은 얼핏 생각하기에도 이해가 가지 않는 부분이다.
또 집값의 거품유무를 판단하는 국제표준으로 가늠해 본다면, 집값과 임대가격 비율이 10~15배가 정상이다. 그 차이를 벗어나면 거품일 가능성이 크다. 우리 교민들이 살고 있는 밀집지역은 비율이 30배나 되는 곳도 있다. 집을 사서 임대를 줄 경우 어림잡아 30년이 지나야 투자회수가 가능 하다는 얘기가 된다.
부동산투자는 여러가지 상황을 꼼꼼하게 따져보고 결정해야 한다. 한 도시에서도 부동산시장을 1~3등급으로 나누어 볼 수 있는데, 1등급은 성숙된 거주여건을 갖추고 있는 곳으로 상하이 신텐디, 난징루, 구베이, 루쟈주이, 진차오 등 외국인이 많이 몰리는 곳이다. 2등급은 투자자가 많고 임대 회수율이 높지 않은 곳으로, 부동산시장이 부진할 경우 자금압박으로 많은 매물을 쏟아내게 된다. 중환선, 외환선 지역이 여기에 해당한다. 3등급은 외지인구가 많이 쏠려있고 본 지방 농촌인구가 집중된 곳으로, 외환선 이외나 인근 지역 등이다.
이같이 나누어보면 상하이의 일부 지역은 집값이 그대로인데 어떤 곳은 큰 낙폭을 보이고 있는 상이한 상황이 연출되는 원인을 알 수 있을 것이다.
Eris 임 (中国国际房地产职业经理人)
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같은 한국인인게 자랑스럽네요^ㅡ^