‘토지사용권’…제대로 알고 사용하자 2

2. 토지사용권의 양도(出让) 방식
《잠정조례》와 《도시부동산관리법》의 규정에 따라 중국의 토지사용권 양도(出让) 방식은 아래와 같은 세가지로 나뉜다.
(1)경매의 방식으로 토지사용권을 양도(出让)
지정된 시간과 지점, 공개된 장소에서 정부의 관련분야 대표자가 토지사용권의 경매를 진행해 토지를 공개하고 가격을 제시, 가장 높은 사람에게 낙찰되게끔 하는 것을 원칙으로 토지사용권의 양수인을 확정짓는 것을 말한다.
경매방식은 적극적인 경쟁제도로서 양도인의 그 어떤 주관적인 요소도 가미되지 않는다. 정부 또한 최고의 수익을 얻을 수 있으며, 비교적 큰 폭의 재정수입이 증가한다. 이런 방식은 주로 투자환경이 좋고 이익이 크며, 경쟁력이 강한 상업․금융업․관광업․오락업의 용지, 특히 中․大도시의 요지에 이용된다.
(2)입찰의 방식으로 토지사용권을 양도(出让)
규정된 기한 내에 양수조건에 부합하는 단위 혹은 개인(양수측)은 양도측이 제출하는 조건에 따라 밀봉된 서명으로 입찰형식으로 해 모 지역의 토지사용권을 경쟁 입찰하고 개표, 입찰평가를 통해 마지막 낙찰자가 확정된다. 입찰 내용은 입찰팀에서 확정하고 진행하면서 입찰가를 규정해도 되고, 이미 기존의 입찰가로 하거나, 설계방안에 맞게 계획을 제시해도 된다. 개표, 입찰평가, 낙찰은 반드시 공증기관의 공증을 거쳐야 한다.
입찰을 통한 양도방식은 주로 대형 혹은 관건이 되는 발전계획 및 투자프로젝트에 주로 이용된다. 비록 유찰은 되었지만, 얼마 전 상하이 임시정부 청사 주변 부지 재개발도 입찰의 방식으로 진행되었던 것이다.
(3)협의의 방식으로 토지사용권을 양도(出让)
토지사용권을 양수하려는 뜻이 있는 사람이 직접 국유토지의 대표측에 유상 토지사용의 희망을 알리면 국유토지의 대표측과 양수 희망인측이 담판과 협상을 통해 토지사용 양도에 관련된 일들을 협상하는 하나의 양도방식이다. 주로 시정부 공익사업 프로젝트, 비영리 프로젝트 및 정부의 경제구조 조정, 산업정책 실시에 따라 실시되는 프로젝트에서 이 방식으로 토지사용권을 양도하며 그 양도금액은 국가가 규정하는 확정된 최저가보다 낮아서는 안된다.

3. 토지사용권 양도(出让) 계약
토지사용권의 양도(出让)는 그 양도(出让)계약서를 반드시 체결해야 한다. 토지사용권 양도(出让)계약서는 평등, 자발, 유상의 원칙에 따라서 시, 현 정부의 토지관리부문과 토지사용권을 취득하려는 자가 체결한다. 개발구와 맺는 토지사용권양도(出让)계약은 법률상 아무런 의미가 없다. 즉 법률상 무효인 계약이다. 따라서 개발구와 맺은 토지사용권양도(出让)계약서 상에 기재된 토지사용대금과 정부 토지관리부분과 맺은 토지사용대금 사이에 차이가 나는 경우통상 개발구가 투자유치를 위해 자신의 비용으로 그 차액을 메꾼다. 투자기업으로서는 개발구가 그 차액을 집행했는지 여부를 반드시 확인해야 한다.
토지사용권 양도계약은 반드시 토지사용권 양도기한, 용도, 개발 기한, 기한 내의 개발 정도, 토지양도금액과 지불방식 등을 명확히 규정해야 한다. 체결된 양도(出让) 계약서에 따라 양도인과 양수인의 권리, 의무가 확정된다.
중국 현재 토지사용권 양도(出让)의 과정에서 양도 계약서는 일반적으로 주로 다음과 같은 내용을 포함한다:
①양도토지의 위치, 면적, 경계선 등 토지의 환경;
②양도금액, 지불방식과 지불기한;
③토지사용 기한;
④건설계획 설계조건(사용조건);
⑤계약금 및 위약책임.
토지사용권 양도(出让) 계약서 상의 양도(出让)금이란 토지사용권의 양수인이 토지사용권의 취득하고 토지사용건 양도계약 상의 규정에 따라 국가에게 지불하는 토지사용권 가격, 건설지가를 말한다. 양도금은 토지임대, 징용비용과 토지투자개발비용 및 그로 인한 산물 비용을 포함해 양도금의 핵심부분이라 할 수 있다.