[김형술칼럼] 중국부동산의 역사(하)

혼돈의 시간(2008년)

중개업체의 수난시대
오랜 기간동안 중국 부동산시장이 침체기를 가지면서 유지비도 감당하기 힘든 만큼 수익이 줄어서 발생한 일이었고 당시 중국 부동산시장의 현 주소를 여실히 보여준 사건이었다.

부동산도 조우추취(走出去) 열풍
중국 부동산 경기침체의 여파로 대체투자처를 희망하던 중국내 투자 자금들이 달러 대비 위엔화 가치가 상승하여 자금의 여유가 있는 상황에서 미국 부동산이 서브프라임 모기지 사태로 인한 경기침체로 헐값 매물이 속출하자 미국에 부동산을 구입하자는 바이 아메리카 붐이 일어났다.

완커의 분양가 할인
그전에 전례가 없었던 중국넘버원 개발상인 완커의 분양가 할인정책(15%~30%) 여파가 기타 개발상에게도 큰 영향을 주었다

여름 부동산시장 급냉
구베이(古北), 징안(靜安), 황푸(黃浦) 등 시 중심지역에서 거래량 위축과 가격하락 현상이 나타나고 있으며 일부 주택가격은 최근 2개월새 10% 이상 하락했다

외국인 큰손들의 상하이 엑소더스(Shanghai Exodos)
상하이에 투자했던 모건스텐리, ING부동산펀드, 와코비아 등의 외국인 큰손들이 잇달아 보유자산을 처분하기 시작했다.
이때부터 주가는 더 곤두박질 칠 것이며 그 뒤를 이어 부동산 경기가 침체하고 물가가 오르며 외국 자본이 대거 이탈하는 사태가 빚어 질 수 있다는 시나리오가 나돌기 시작하였다.
특히 남쪽에서는 선전发 서브프라임 모기지사태로 인해 ‘돤궁차오(断供潮/주택 대출금 상환을 중단하는 것)’라는 말이 유행하기도 하였다.

베이징올림픽
금매달은 1등, 집값과 주가는 급락했다.
중국은 이번 베이징 올림픽에서 사상 처음 미국을 제치고 최다 금메달을 따냈다. 하지만 기쁨도 잠시17일간의 감동과 흥분이 냐오차오(鸟巢)의 성화가 꺼지면서 냉혹한 현실과 직면하게 되었다. 금메달에 웃고 즐기는 동안 챙기지 못했던 주가와 집값을 확인하면서 중국도 포스트올림픽 신드롬에서 자유롭지 못하게 되었다.

금구은십이 사라졌다
선전발 서브프라임 모기지사태와 포스트올림픽신드롬으로 인해 투자심리는 바닥으로 떨어졌고 중국대표 개발상인 완커가 미분양을 해결하기 위해 분양가 인하를 실시하고 믿었던 상하이마저 부동산가격이 곤두박질치자 부동산 시장은 더욱 어수선해져서 ‘금구은십(金九银十)’이란말은 어디에서도 찾아 볼 수 없었다.

14조 부동산 부양책 발표
부동산 인지세와 부가가치세를 한시적으로 면제하고, 거래세를 인하하는 등의 부양조치를 발표했다. 오랜기간 동안 기다려왔던 부양책이 드디어 발표된 것이다. 하지만 정부의 부양책 발표에도 불구하고 시장의 반응은 냉담했다.

희망을 보다(2009년)

买一送一
연초에 자금난에 빠진 개발업체가 ‘마이이 쏭이(买一送一, 하나를 사면 하나를 더 주는 판촉 전략)’ 판매 전략으로 구매심리를 끌어내려고 했으나 소비자의 반응은 냉담했다.
*지나보면 2009년 1월이 최근 2~3년 기간 동안 최저점을 찍은 시점이었고 매수 적기였다고 할 수 있겠다.

드디어 부동산 시장 꿈틀
3월부터 집값이 활황기 때와 같이 오르지는 않았으나 거래가 늘어나면서 시세보다 저렴하게 나온 매도물량이 소진되기 시작하였다.

5월부동산 전시회가 터닝 포인트가 되다
상하이 부동산 전시회가 오랜만에 폭발적인 반응을 이끌어 냈다. 참관자만 21만 명에 달하고 전시회기간 중 거래액도 20억(RMB)이나 되어 전시회 사상 최고치를 경신했다.
*이후 매수량이 늘고 매도량이 급격히 줄어들었는데 전시회가 부동산 시장을 매수자 우위 시장에서 매도자시장으로 바뀌는데 일조를 톡톡히 하였다.

2007년 부동산가격 반짝 급등 이후 2009년 다시 한번 엄청난 매매가 폭등을 경험했다
2007년 과2009년은 둘 다 봄 시즌에 유난히 급등했다는 계절적인 유사점을 가지고 있으나 급등의 배경에 대해서는 차이를 보이고 있다. 2007년은 당시 용광로 같던 증권시장에 거래세를 도입하겠다고 발표하자 증시에서 부동산시장으로 자금이 이동하면서 반짝 반등을 가져온 반면 2009년은 바오빠(保八)를 위해 2008년 하반기에 실시한 부동산 부양책이 이듬해 봄에 결실을 맺었다.

호가만 있고 거래는 없는 시장으로
하반기 들어 가격이 심리적인 고점을 넘어가자 실 매수자는 줄어들고 호가만 있는 시장으로 전락해 버렸다.

*2010년 1/4분기도 출구전략으로 인해 이러한 기조가 계속 이어지고 있다.

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